Pyykkituvan kustannusten jakaminen asunto-osakeyhtiössä

Korkein oikeus on ottanut kantaa siihen, voidaanko asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa sijaitsevan pyykkituvan kustannukset kattaa yhtiövastikkeilla. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt äänestyksen jälkeen mainitusta kustannusten jakamisen periaatteesta. – Teoriassa toinen vaihtoehtohan olisi, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset rahoitettaisiin nimenomaisilla käyttömaksuilla.

Ennakkopäätöksen KKO 2016:43 mukaan asunto-osakeyhtiössä oli 92 asuinhuoneistoa. Pyykkitupa oli yhtiön hallinnassa olevassa tilassa, ja sitä saivat asukkaat käyttää vaatteiden ja muiden tekstiilien pesemiseen ja kuivaamiseen.

Aiemmin tuvan koneiden ja laitteiden käytöstä oli peritty maksu. Se oli maksettu pyykinpesun yhteydessä. Koneiden rahastimien anastamisen jälkeen maksusta oli luovuttu, ja pyykkituvan käytöstä aiheuvat kustannukset oli katettu osakkaiden maksamilla yhtiövastikkeilla.

Yhtiökokous oli 3.5.2012 päättänyt äänestyksen jälkeen, että pyykkituvan käytöstä ei edelleenkään peritä erillistä maksua.

Kaksi osakasta moitti päätöstä. Heidän mielestään yhtiökokouksen tekemä päätös oli paitsi yhtiöjärjestyksen myös asunto-osakeyhtiölain vastainen. Moitteen mukaan vastikemaksuilla voitiin kattaa pelkästään yhtiön menoja, jollaisia pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset eivät olleet. Jälkimmäiset olivat asukkaiden vaihtelevia ja vapaaehtoisia elinkustannuksia. Koska pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katettiin yhtiövastikkeilla, osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta nousi. Tästä johtuen yhtiökokouksen mainittu päätös olisi edellyttänyt yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kaikkien osakkaiden suostumusta.

Moitekanteen jättäneet osakkaat katsoivat edelleen, että yhtiökokouksen päätös loukkasi asunto-osakeyhtiölaissa säädettävää yhdenvertaisuusperiaatetta. Ne osakkaat, jotka käyttivät pyykkitupaa, saivat epäoikeutettua etua siitä, että kyseisen tilan käyttö oli luovutettu heille käypää korvausta edullisemmin. Toisaalta yhtiövastikkeen jyvityksestä seurasi, että yleisesti suurempien huoneistojen omistajat joutuivat maksamaan pyykkituvasta aiheutuvia käyttökustannuksia enemmän kuin osakkaat, joiden hallinnassa oli pienemmät huoneistot.

KKO:n ennakkopäätöksen lähtökohta

Ennakkopäätöksessä KKO pitäytyi alioikeuden ja hovioikeuden kannalle. Kanne hylättiin.

KKO:n argumentaatio perustuu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 ja 5 §:stä ilmenevään yhtiön tarkoitukseen. Muodollisesti KKO siis rakentaa ratkaisunsa lain 1 luvun perusperiaatteiden varaan. Ennakkopäätöksessä lausutaan aivan oikein, että asunto-osakeyhtiön tarkoitus on tyydyttää osakkaiden asumistarpeet. – Olen toisaalla kritisoinut tätä asunto-osakeyhtiölain esityössä (HE 24/2009 vp) ilmenevää näkemystä liian kapeaksi, sillä käytännössä asunto-osakeyhtiö tarjoaa asumispalveluja myös muille kuin osakkaille ja osalle osakkaista huoneistoon hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaminen on keino saada pääomatuloja.

Asunto-osakeyhtiön 3 luvun 1 §:n mukaan osakas on velvollinen maksamaan yhtiöjärjestyksessä määrättävien periaatteiden mukaisesti yhtiövastiketta, jolla katetaan yhtiön menoja. Osakashallinnassa olevien tilojen ohella yhtiöillä on tyypillisesti yhteisiä tiloja, joita yhtiö hallinnoi ja joiden pidosta yhtiö vastaa. KKO toteaa tältä osin:

Näiden tilojen määrä ja käyttötarkoitus vaihtelevat eri yhtiöissä. Kyseessä voivat olla kaikkien asukkaiden yhteisessä käytössä olevat tilat, kuten esimerkiksi porrashuoneet. Toisaalta kyseessä voivat olla tilat, joita yhtiön osakkeenomistajat ja asukkaat voivat käyttää varaamansa vuoron perusteella, kuten tyypillisesti sauna- ja pyykkitilat.

Kun asunto-osakeyhtiö hallinnoi yhteisiä tiloja, yhtiölle kuuluu myös valta päättää tilojen käytöstä. KKO huomauttaa, että asunto-osakeyhtiölaissa ei erikseen säännellä mainitun tyyppisten “tilojen käytöstä eikä niiden käytöstä mahdollisesti perittävistä maksuista”. Tästä seuraa KKO:n tulkinta, jonka mukaan yhteisten tilojen käytöstä aiheutuvien kustannusten kattaminen “on siten kussakin yksittäistapauksessa ratkaistava kyseisen yhtiön yhtiöjärjestyksen määräysten ja asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella”.

KKO:n kanta yhtiövastikkeella katettavista kustannuksista

KKO:n ennakkopäätöksen mukaan pyykkituvan tarjoamat palvelut kuuluvat tavanomaisiin asunto-osakeyhtiön osakkaan asumistarpeisiin. Siksi pyykkituvassa tarjottavat palvelut liittyvät elimellisesti asunto-osakeyhtiön pääasialliseen tarkoitukseen, joka on edellä mainittu yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Koska pyykkituvan ylläpito ei kyseisessä asunto-osakeyhtiössä muodostu kohtuuttomiksi (1.000-2.000 euroa vuosittain), KKO katsoo yhtiöllä olevan harkintavalta siihen, “milloin… pyykkituvan ylläpito on yhtiön kannalta perusteltua”.

Koska kyse on yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen ja toimintaan liittyvästä kustannuksesta, se on KKO:n mukaan mahdollista kattaa asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 §:n mukaan yhtiövastikkeella, koska yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu. Yhtiöjärjestyksessä ei tässä tapauksessa velvoiteta yhtiökokousta päättämään yhtiövastikkeen lisäksi muista osakkailta perittävistä maksuista. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikkeella on mahdollista “rahoittaa yleisesti ottaen kaikki hallinto- ja hoitokustannukset sekä muut tarpeelliset menot”.

KKO:n kanta yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisesta

Asunto-osakeyhtiön osakkaiden yhdenvertaisuudesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä. Säännöksen mukaan kaikilla osakkailla on yhtiössä yhtäläiset oikeudet, ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Mainitun säännöksen sekä 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä sellaista päätöstä tai ryhtyä sellaiseen toimeen, “joka on omiaan tuottamaan osakkenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella”.

Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan niihin “yhtiössä tehtäviin päätöksiin, jotka koskevat yhtiön tilojen käyttämistä asukkaiden yhteisiin tarpeisiin sekä tilojen käyttöä koskevia maksuja”. Periaatteen tarkoitus on estää päätös, jolla tuotetaan yksittäiselle osakkaalle tai muulle osapuolelle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

KKO:n mukaan lähtökohta asunto-osakeyhtiössä on, että jokainen osakas osallistuu kaikkiin kustannuksiin, jotka palvelevat yhtiön varsinaisen tarkoituksen toteutumista. Velvollisuus ei riipu siitä, miltä osin osakas saa subjektiivista etua toimesta (jota hän rahoittaa). Käytännössä yhtiövastikejärjestelmä on aina jossain määrin kaavamainen, ja siksi osakkaat saavat de facto eri määrin hyötyä maksamistaan vastikkeista.

Osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät aina hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa… Silloinkaan, kun käyttömaksuja asunto-osakeyhtiössä peritään, maksut eivät välttämättä vastaa tarkasti kysymyksessä olevasta käytöstä aiheutuvia kustannuksia. Mahdollinen erotus käyttökustannusten ja -maksujen välillä on tällöinkin katettava yhtiövastikkeiden kertymästä.

Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamista arvioidaan tapauskohtaisesti. Koska kyseisessä asunto-osakeyhtiössä kenenkään osakkaan tai asukkaan oikeutta käyttää pyykkitupaa ei oltu rajoitettu, kukaan ei käytännössä ollut saanut pyykkituvan käytöstä epäoikeutettua etua. Tällaisena etuna ei voi pitää sitäkään, että yhtiövastikkeen jyvityksen johdosta joidenkin osakkaiden osuus pyykkituvan käyttökustannuksista oli toisia osakkaita suurempi.

Koska asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksestä ei seurannut jonkun osakkaan epäoikeutettu etu, yhtiökokouksen päätös oli ollut mahdollista tehdä äänten enemmistöllä ilman yksittäisen osakkaan suostumusta.

Posted by Markus Malk

About Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
This entry was posted in asunto-osakeyhtiöoikeus, oikeuskäytäntö and tagged , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *