Pyykkituvan kustannusten jakaminen asunto-osakeyhtiössä

Korkein oikeus on ottanut kantaa siihen, voidaanko asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa sijaitsevan pyykkituvan kustannukset kattaa yhtiövastikkeilla. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt äänestyksen jälkeen mainitusta kustannusten jakamisen periaatteesta. – Teoriassa toinen vaihtoehtohan olisi, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset rahoitettaisiin nimenomaisilla käyttömaksuilla.

Ennakkopäätöksen KKO 2016:43 mukaan asunto-osakeyhtiössä oli 92 asuinhuoneistoa. Pyykkitupa oli yhtiön hallinnassa olevassa tilassa, ja sitä saivat asukkaat käyttää vaatteiden ja muiden tekstiilien pesemiseen ja kuivaamiseen.

Aiemmin tuvan koneiden ja laitteiden käytöstä oli peritty maksu. Se oli maksettu pyykinpesun yhteydessä. Koneiden rahastimien anastamisen jälkeen maksusta oli luovuttu, ja pyykkituvan käytöstä aiheuvat kustannukset oli katettu osakkaiden maksamilla yhtiövastikkeilla.

Yhtiökokous oli 3.5.2012 päättänyt äänestyksen jälkeen, että pyykkituvan käytöstä ei edelleenkään peritä erillistä maksua.

Kaksi osakasta moitti päätöstä. Heidän mielestään yhtiökokouksen tekemä päätös oli paitsi yhtiöjärjestyksen myös asunto-osakeyhtiölain vastainen. Moitteen mukaan vastikemaksuilla voitiin kattaa pelkästään yhtiön menoja, jollaisia pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset eivät olleet. Jälkimmäiset olivat asukkaiden vaihtelevia ja vapaaehtoisia elinkustannuksia. Koska pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katettiin yhtiövastikkeilla, osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta nousi. Tästä johtuen yhtiökokouksen mainittu päätös olisi edellyttänyt yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kaikkien osakkaiden suostumusta.

Moitekanteen jättäneet osakkaat katsoivat edelleen, että yhtiökokouksen päätös loukkasi asunto-osakeyhtiölaissa säädettävää yhdenvertaisuusperiaatetta. Ne osakkaat, jotka käyttivät pyykkitupaa, saivat epäoikeutettua etua siitä, että kyseisen tilan käyttö oli luovutettu heille käypää korvausta edullisemmin. Toisaalta yhtiövastikkeen jyvityksestä seurasi, että yleisesti suurempien huoneistojen omistajat joutuivat maksamaan pyykkituvasta aiheutuvia käyttökustannuksia enemmän kuin osakkaat, joiden hallinnassa oli pienemmät huoneistot.

KKO:n ennakkopäätöksen lähtökohta

Ennakkopäätöksessä KKO pitäytyi alioikeuden ja hovioikeuden kannalle. Kanne hylättiin.

KKO:n argumentaatio perustuu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 ja 5 §:stä ilmenevään yhtiön tarkoitukseen. Muodollisesti KKO siis rakentaa ratkaisunsa lain 1 luvun perusperiaatteiden varaan. Ennakkopäätöksessä lausutaan aivan oikein, että asunto-osakeyhtiön tarkoitus on tyydyttää osakkaiden asumistarpeet. – Olen toisaalla kritisoinut tätä asunto-osakeyhtiölain esityössä (HE 24/2009 vp) ilmenevää näkemystä liian kapeaksi, sillä käytännössä asunto-osakeyhtiö tarjoaa asumispalveluja myös muille kuin osakkaille ja osalle osakkaista huoneistoon hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaminen on keino saada pääomatuloja.

Asunto-osakeyhtiön 3 luvun 1 §:n mukaan osakas on velvollinen maksamaan yhtiöjärjestyksessä määrättävien periaatteiden mukaisesti yhtiövastiketta, jolla katetaan yhtiön menoja. Osakashallinnassa olevien tilojen ohella yhtiöillä on tyypillisesti yhteisiä tiloja, joita yhtiö hallinnoi ja joiden pidosta yhtiö vastaa. KKO toteaa tältä osin:

Näiden tilojen määrä ja käyttötarkoitus vaihtelevat eri yhtiöissä. Kyseessä voivat olla kaikkien asukkaiden yhteisessä käytössä olevat tilat, kuten esimerkiksi porrashuoneet. Toisaalta kyseessä voivat olla tilat, joita yhtiön osakkeenomistajat ja asukkaat voivat käyttää varaamansa vuoron perusteella, kuten tyypillisesti sauna- ja pyykkitilat.

Kun asunto-osakeyhtiö hallinnoi yhteisiä tiloja, yhtiölle kuuluu myös valta päättää tilojen käytöstä. KKO huomauttaa, että asunto-osakeyhtiölaissa ei erikseen säännellä mainitun tyyppisten “tilojen käytöstä eikä niiden käytöstä mahdollisesti perittävistä maksuista”. Tästä seuraa KKO:n tulkinta, jonka mukaan yhteisten tilojen käytöstä aiheutuvien kustannusten kattaminen “on siten kussakin yksittäistapauksessa ratkaistava kyseisen yhtiön yhtiöjärjestyksen määräysten ja asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella”.

KKO:n kanta yhtiövastikkeella katettavista kustannuksista

KKO:n ennakkopäätöksen mukaan pyykkituvan tarjoamat palvelut kuuluvat tavanomaisiin asunto-osakeyhtiön osakkaan asumistarpeisiin. Siksi pyykkituvassa tarjottavat palvelut liittyvät elimellisesti asunto-osakeyhtiön pääasialliseen tarkoitukseen, joka on edellä mainittu yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Koska pyykkituvan ylläpito ei kyseisessä asunto-osakeyhtiössä muodostu kohtuuttomiksi (1.000-2.000 euroa vuosittain), KKO katsoo yhtiöllä olevan harkintavalta siihen, “milloin… pyykkituvan ylläpito on yhtiön kannalta perusteltua”.

Koska kyse on yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen ja toimintaan liittyvästä kustannuksesta, se on KKO:n mukaan mahdollista kattaa asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 §:n mukaan yhtiövastikkeella, koska yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu. Yhtiöjärjestyksessä ei tässä tapauksessa velvoiteta yhtiökokousta päättämään yhtiövastikkeen lisäksi muista osakkailta perittävistä maksuista. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikkeella on mahdollista “rahoittaa yleisesti ottaen kaikki hallinto- ja hoitokustannukset sekä muut tarpeelliset menot”.

KKO:n kanta yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisesta

Asunto-osakeyhtiön osakkaiden yhdenvertaisuudesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä. Säännöksen mukaan kaikilla osakkailla on yhtiössä yhtäläiset oikeudet, ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Mainitun säännöksen sekä 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä sellaista päätöstä tai ryhtyä sellaiseen toimeen, “joka on omiaan tuottamaan osakkenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella”.

Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan niihin “yhtiössä tehtäviin päätöksiin, jotka koskevat yhtiön tilojen käyttämistä asukkaiden yhteisiin tarpeisiin sekä tilojen käyttöä koskevia maksuja”. Periaatteen tarkoitus on estää päätös, jolla tuotetaan yksittäiselle osakkaalle tai muulle osapuolelle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

KKO:n mukaan lähtökohta asunto-osakeyhtiössä on, että jokainen osakas osallistuu kaikkiin kustannuksiin, jotka palvelevat yhtiön varsinaisen tarkoituksen toteutumista. Velvollisuus ei riipu siitä, miltä osin osakas saa subjektiivista etua toimesta (jota hän rahoittaa). Käytännössä yhtiövastikejärjestelmä on aina jossain määrin kaavamainen, ja siksi osakkaat saavat de facto eri määrin hyötyä maksamistaan vastikkeista.

Osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät aina hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa… Silloinkaan, kun käyttömaksuja asunto-osakeyhtiössä peritään, maksut eivät välttämättä vastaa tarkasti kysymyksessä olevasta käytöstä aiheutuvia kustannuksia. Mahdollinen erotus käyttökustannusten ja -maksujen välillä on tällöinkin katettava yhtiövastikkeiden kertymästä.

Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamista arvioidaan tapauskohtaisesti. Koska kyseisessä asunto-osakeyhtiössä kenenkään osakkaan tai asukkaan oikeutta käyttää pyykkitupaa ei oltu rajoitettu, kukaan ei käytännössä ollut saanut pyykkituvan käytöstä epäoikeutettua etua. Tällaisena etuna ei voi pitää sitäkään, että yhtiövastikkeen jyvityksen johdosta joidenkin osakkaiden osuus pyykkituvan käyttökustannuksista oli toisia osakkaita suurempi.

Koska asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksestä ei seurannut jonkun osakkaan epäoikeutettu etu, yhtiökokouksen päätös oli ollut mahdollista tehdä äänten enemmistöllä ilman yksittäisen osakkaan suostumusta.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus , oikeuskäytäntö - Leave a comment

Lectio praecursoria – väitöstutkimuksen esittely

Merkittävä osa monen suomalaisen omaisuudesta on sijoitettu osakkeisiin, jotka oikeuttavat määrätyn asuinhuoneiston hallintaan rakennuksessa tai sellaisen osassa, jonka asunto-osakeyhtiö omistaa. Kansainvälisesti vertaillen asunto-osakeyhtiön mukaista tapaa hallita asuinhuoneistoa pidetään ainutlaatuisuutena. Muissa maissa omistusasuminen järjestetään muilla tavoilla.

Koska asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, asunto-osakkeiden ostaminen, omistaminen ja myyminen ovat nähtävissä arvopapereiden hankkimisena, hallintana ja luovuttamisena. Osakkeella on arvo, joka muuttuu ajan kuluessa. Osakkeen arvon muutos konkretisoituu tyypillisesti silloin, kun osake siirtyy saannolla toiselle.

Vaikka asunto-osakkeita omistetaan pääsääntöisesti osakkaan ja hänen mahdollisen perheen asumistarkoitusta varten, joillekin osakkaille asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen on väline hankkia tuottoa sijoitetulle pääomalle vuokratulojen muodossa.

Kuvattua taustaa vasten on ymmärrettävää, kuinka tärkeää on, että yhtiö hoitaa hyvin omaisuuttaan.

Näiden kiinteistötaloudellisten intressien ohella on huomattava, että asunto-osakeyhtiön toimielimistä – ne ovat yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä – juuri hallitus toimii osakkaiden mandaatilla tärkeänä vallankäyttäjänä huolimatta siitä, että hallituksen jäsenillä ei välttämättä ole minkäänlaista toimialan tuntemusta.

Tätä taustaa vasten suomalaisen omistusasumisen malli tarjoaa kiinnostavan kohteen tutkia oikeustieteelisesti kysymystä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen vastuusta. Aihetta on käsitelty oikeuskirjallisuudessa lähinnä asunto-osakeyhtiölain kommentaareissa ja käytännön oppaissa, mutta varsinaista monografiatutkimusta aiheesta ei tiettävästi nykyisen lain voimassaolon aikana ole laadittu. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 2010.

Yleisellä tasolla hallituksen jäsenen vastuu voi olla esimerkiksi rikosoikeudellista tai sopimusperusteista; se voi perustua vahingonkorvauslakiin tai asunto-osakeyhtiölakiin. Koska kysymys vastuusta on laaja, on perusteltua rajata tarkastelu asunto-osakeyhtiölakiin.

Vastuukysymyksen tarkasteleminen edellyttää viittausta siihen, mitä hallituksen oletetaan yhtiössä tekevän.

Asunto-osakeyhtiön hallituksella on suuri määrä erityisiä tehtäviä, joista säädetään asunto-osakeyhtiölain eri lukujen säännöksissä ja joista hallitus vastaa käytännössä kaikissa oloissa. Hallituksen erityisistä tehtävistä mainittakoon isännöitsijän valintaan ja erottamiseen, varoituksen antamiseen osakkaalle hänen rikkoessa yhtiön järjestysmääräystä sekä talousarvion valmistelemiseen yhtiökokousta varten.

Erityisten tehtävien ohella hallituksella on yleisiä tehtäviä. Niistä säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 pykälässä. Lainaus:

Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Siteeratun säännöksen ytimessä on järjestämisvelvollisuus. Jo muutaman huoneiston käsittävissä ja sellaisia suuremmissa yhtiöissä hallituksen jäsenet eivät tavallisesti itse hoida niitä konkreettisia työtehtäviä, joihin säännöksessä viitataan. He eivät esimerkiksi huolla kiinteistöä ja rakennusta. Järjestämisvelvollisuus täytetään osaltaan esimerkiksi siten, että hallitus nimittää isännöitsijän hoitamaan yhtiön päivittäisiä asioita. Isännöitsijä puolestaan seuraa yhtiön huoltoliikkeen töiden sujuvuutta.

Arvioitaessa sitä, millä tavalla hallituksen jäsen täyttää laissa säädettävät tehtävänsä, olennainen säännös on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 pykälän 1 kohta. Siinä säädetään yhtiön johdon huolellisuusvelvollisuudesta. Sen mukaan hallituksen jäsenen “on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua”.

Säännöksessä ei rajata, missä, milloin ja millaisin konkreettisin toimin yhtiön etua edistetään. Säännöksen normatiivisen sisällön avaaminen edellyttää täsmentämistä, mitä on huolellisuus ja mikä on yhtiön etu.

Säännöksen perusteella voidaan odottaa, että hoitaessaan yhtiön asioita hallituksen jäsen toimii rationaalisesti, punniten eri ratkaisuvaihtoehtoja ja niiden seurauksia sivuuttaen sekä omat että eri intressiryhmien edut.

Mitä monimutkaisempaa asiaa hallitus hoitaa, sitä enemmän huolellisuus voi asiallisesti tarkoittaa. Päätös pihatalkoiden ajankohdasta edellyttää toisenlaista huolellisuutta kuin taloudellisesti merkittävä päätös esimerkiksi rakennuksen putkiremonttia koskevasta hankkeesta.

Huolellisuusvelvollisuus liittyy kysymykseen asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuusta. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 pykälän mukaan hallituksen jäsen vastaa vahingosta, jonka hän tehtävässään aiheuttaa huolimattomuudellaan tai tahallaan yhtiölle, sen osakkaalle tai muulle osapuolelle.

Säännöksen merkitys avautuu viitekehyksessä, jossa yhdistyvät yhtiöoikeus ja vahingonkorvausoikeus ja jossa oikeudellista kieltä analysoidaan sen käyttöyhteydessä.

Lähtökohtaisesti hallituksen jäsenen huolellisuus ilmenee toimintana, jota voidaan odottaa keneltä tahansa vastaavassa asemassa olevalta ihmiseltä.

Jos hallituksen jäsenellä on hallituksessa käsiteltävänä olevan asian kannalta erityisosaamista tai erityistä asiantuntemusta, häneltä voidaan tämän nimenomaisen asian osalta edellyttää tarkempaa huolellisuutta. Se voi ilmetä esimerkiksi asiaan liittyvänä laajempana selonottovelvollisuutena. Kun hallituksessa päätetään vaikkapa isännöitsijäsopimuksen muuttamisesta, hallituksen jäseneltä, joka on sopimusoikeuden asiantuntija, voidaan odottaa tarkempaa huolellisuutta kuin jäseneltä, joka ei sopimusjuridiikkaa tunne.

Jos hallituksen jäsen aiheuttaa tehtävässään yhtiöoikeudellisesti merkityksellistä vahinkoa tahallaan tai huolimattomuudellaan yhtiölle, osakkaalle tai muulle, vastuun syntyminen edellyttää hallituksen jäsenen omakohtaista tuottamusta.

Tällä tarkoitetaan sitä, että hallituksen jäsenen on joko aktiivisella tekemisellään tai passiivisella tekemättömyydellään vaikutettava vahingon syntymiseen.

Kun tuomioistuimessa arvioidaan hallituksen jäsenen vastuuta syntyneestä vahingosta ja mahdollista oikeudellista seuraamusta siitä, harkintaan vaikuttavat henkilöön liittyvät tekijät. Sellaisia ovat äänestyskäyttäytyminen – siis vahinkoon johtanutta päätöstä vastaan äänestäminen – ja eriävän mielipiteen kirjaaminen kokouspöytäkirjaan hallituksen päätöksestä. Nämä ovat keinoja, jotka voivat rajata hallituksen jäsenen vahingonkorvausseuraamuksen ulkopuolelle.

Voimassaoleva asunto-osakeyhtiölaki ei tarjoa aivan yhtä tehokkaita keinoja määrätä yhtiöjärjestyksessä hallituksen jäsenen vastuun rajoittamisesta kuin osakeyhtiölaki sallii osakeyhtiön hallituksen jäsenen suojaksi. Asunto-osakeyhtiölakia olisi tältä osin mahdollista kehittää osakeyhtiölain mukaisen sääntelyn suuntaan.

Jos asunto-osakeyhtiölaissa sallittaisiin vähänkin nykyistä laajempi mahdollisuus rajata yhtiöjärjestyksen määräyksellä hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuuta, menettely saattaisi vaikuttaa myönteisesti osakkaiden ja asukkaiden halukkuuteen ryhtyä hallituksen jäseniksi asunto-osakeyhtiöissä.

Teksti on käsikirjoitus väitöstilaisuudessani 11.11.2016 Aalto-yliopistossa pitämästäni lectrio praecursoriasta. Tilaisuuden vastaväittäjä oli varadekaani, dosentti Ville Pönkä ja kustos professori Ari Ekroos.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus - Leave a comment

Asunto-osakeyhtiöihin liittyvää oikeuskäytäntöä

Korkein oikeus käsittelee ajoittain asioita, jotka liittyvät asunto-osakeyhtiöihin. Viime vuonna annetussa ennakkopäätöksessä KKO 2015:87 katsottiin, että osakkaan teetettyä kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauksen asunto-osakeyhtiö oli kunnossapitovastuunsa johdosta velvollinen korvaamaan osakkaalle kosteusvauriosta syntyneet korjauskustannukset.

Tänä vuonna annetussa ennakkopäätöksessä KKO 2016:33 käsiteltiin sen lyhennelmän mukaan asuinhuoneiston vuokranneen osakkaan vahingonkorvausvastuuta, kun vuokralainen oli aiheuttanut kylpyhuoneessa vesivahingon.

Molemmissa ennakkopäätöksissä sovellettiin voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009).

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus , oikeuskäytäntö - Leave a comment

Omaisuuden lunastamisesta puolustustarkoituksiin

Viimeaikaisessa julkisessa keskustelussa on kiinnitetty huomiota, mahdollisesti koettu jopa huolta, ulkomaalaisten tekemiin kiinteistökauppohin Suomessa. Keskustelusta mainittakoon esimerkkeinä Ilta-Sanomien juttu ja puolustusvaliokunnan puheenjohtajan Jussi Niinistön blogikirjoitus. Puolustusministeri Carl Haglund on äskettäin esittänyt, että viranomaisilla tulisi olla oikeus puuttua ulkomaalaisten tekemiin kiinteistökauppoihin Suomessa.

Erityistä kiinnostusta suomalaiset ovat kohdistaneet venäläisten tekemiin kiinteistökauppoihin maassamme. Yhden näkökulman aiheeseen tarjoaa työ- ja elinkeinoministeriö selvityksessään Venäläiset vapaa-ajan asukkaina Suomessa 2030 vuodelta 2013.

Raportin mukaan varsinaista ”kiinteistöbuumia” elettiin seitsemisen vuotta sitten. Vuoden 2008 jälkeen venäläisten tekemien kauppojen lukumäärä romahti liki puoleen. Kauppojen vuosittainen lukumäärä vaihteli 2009-13 noin 400 ja 450 välillä. Vuonna 2012 Suomessa tehdyistä kiinteistökaupoista venäläiset tekivät 0,63 prosenttia. Venäläistaustaisia ihmisiä asuu Suomessa suhteellisesti huomattavasti enemmän kuin venäläiset kiinteistökauppoja maassamme tekevät. Venäläistaustaisia on Suomen väkiluvusta noin 1,4 prosenttia (väestötiedot vuodelta 2013).

Mielenkiintoinen piirre julkisuudessa esityssä mielipiteenvaihdossa on, että ainakaan valtiojohto ei ole viitannut puolustushallinnon nykyisiin, lainsäädännön mahdollistamiin keinoihin puuttua kiinteistöomistukseen tapauksissa, jotka ovat aidosti merkityksellisiä maanpuolustuksen kannalta. Omaisuuden lunastuksesta puolustustarkoituksiin säädetyn lain (1301/1996, PuolLunL) 2 § mahdollistaa omaisuuden lunastamisen, mikäli se ”on tarpeen puolustusvoimille säädettyjen tehtävien toteuttamiseksi”. Lähtökohtaisesti säännös ei rajaa mahdollisen lunastusmenettelyn ulkopuolelle mitään omistajatahoa. Puolustusvoimille säädetyillä tehtävillä viitataan lakia koskevan hallituksen esityksen (HE 224/1996 vp) mukaan viime kädessä niihin tehtäviin, jotka ilmenevät puolustusvoimista säädetyn lain (551/2007) 2 §:stä.

HE 224/1996 vp:n mukaan tyypillisiä lunastuskohteita “ovat varuskuntien kasarmialueet, harjoitusalueet ja ampuma-alueet, lentokenttäalueet, varikko- ja varastoalueet ja niiden suoja-alueet sekä viesti- ja tutka-asema-alueet samoin kuin aluehankintoihin liittyvät tiet sekä yhdyskuntatekniikan edellyttämät alueet”. Lunastusmenettelyä käytetään, jos sopimukseen maanomistajan kanssa ei päästä.

PuolLunL:ssa säänneltävään lunastusmenettelyyn liittyy eräänlainen “toimenpidekielto”. Kun puolustusministeriö ryhtyy valmistelemaan määrätyn kohteen lunastamista, ministeriö voi 3.1 §:n perusteella kieltää kohdetta käytettävän tavalla, ”joka saattaa vaarantaa lunastuksen tarkoituksen”. Tässä mielessä lunastettavan kohteen omistajan oikeuksia saatetaan ainakin jossain määrin rajoittaa jo ennen varsinaista lunastusta.

Sikäli kuin julkisuudessa on arvioitu yksittäisten kiinteistökauppojen asettavan riskin maanpuolustukselle, keskustelussa ei ole tuotu selvästi esiin, miksi voimassa oleva lainsäädäntö ei riitä vastaamaan maanpuolustuksen tarpeisiin. Olennaista tässä yhteydessä on, että PuolLunL:n soveltaminen ei edellytä poikkeusoloja.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
kiinteistötalous - Leave a comment

Kerrostalohuoneiston sijaintikerroksen merkitys huoneiston hintaan

Olen tarkastellut aiemmin blogissani kerrostaloasuntojen hintoja selittäviä tekijöitä. Jatkan teeman käsittelyä kiinnittämällä huomiota tekijään, jota kyseisessä blogikirjoituksessa en tarkastellut: huoneiston sijaintikerroksen merkitys huoneiston arvoon.

Tutkin huoneiston sijaintikerroksen merkitystä analysoimalla kahden hyvinkääläisen kerrostalon huoneistojen pyyntihintoja. Koska kohteet ovat uudisrakennuksissa, pyyntihinnat ovat tosiasiallisesti kauppahintoja. Hintatiedot on poimittu Oikotie.fi-verkkopalvelusta. Lopuksi arvioin, miten asiaa voidaan käsitellä asunto-osakeyhtiöoikeudellisesti.

Huoneistojen otosjoukko

Tutkimusmenetelmänä oli regressioanalyysi. Siinä selittävinä muuttujina olivat huoneiston pinta-ala ja huoneiston lattiatason etäisyys maanpinnasta. Etäisyyden arvioinnissa käytettiin vakiona oletusta, jonka mukaan asuinrakennuksessa kerrosten välinen korkeusreo on 2,5 metriä. Oletuksena oli edelleen, että ensimmäisellä kerroksella tasoon, joka on maan pinnan korkeudella.

Lisäksi analyysissä käytettiin dummy-muuttujana sen rakennuksen sijaintia, jossa huoneisto sijaitsee. Toinen kohteista sijaitsee Hyvinkään Keskustassa, toinen sijaitsee Tehtaan alueella. Toinen rakennuksista on valmistunut vuonna 2014 ja toisen on määrä valmistua vuonna 2016. Molempien kohteiden huoneistot myydään uusina.

Perusjoukon muodostivat huoneistot rakennuksissa, joiden huoneistot ovat useammassa kuin kahdessa kerroksessa. Kriteerin täyttäviä huoneistoja oli 47. Huoneistojen pinta-alat vaihtelivat 44,5 neliömetristä 130,5 neliömetriin. Pinta-alojen keskiarvo oli 69,6 neliömetriä ja mediaani 69 neliömetriä.

Kohteiden pyyntihinnat vaihtelevat merkittävästi. Edullisin huoneisto maksaa 152.000 euroa ja kallein 537.200 euroa. Hintojen keskiarvo on 269.865 euroa ja mediaani 257.700 euroa.

Oheinen kuva ilmentää kohteiden hintoja suhteessa huoneistojen pinta-alaan.

Regressioanalyysin tulokset

Regressioanalyysin perusteella otoksen kohteissa huoneiston pinta-ala vaikuttaa liki 4.000 euroa neliömetriä kohti. Kun otetaan huomioon, että edellä mainitussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinta-analyysissa neliömetrin merkitys huoneiston arvoa korottavana tekijänä oli vajaa 810 euroa, huoneiston pinta-alan merkitys poikkeaa huomattavasti vanhoissa ja uusisa kohjteissa.

Ottaen huomioon, että Keskustan ja Tehtaan alueet ovat suhteellisen lähellä toisiaan, on kiinnostavaa, että regressioanalyysin perusteella sijainti vaikuttaa huoneiston hintaan 18.410 euroa. Keskustan huoneistot ovat edullisempia kuin Tehtaan alueen huoneistot.

Regressioanalyysin mukaan yhden kerroksen arvo huoneiston hinnassa on runsaat 12.100 euroa. Kuvitteellisessa tapauksessa, jossa pinta-alaltaan identtiset huoneistot sijaitsisivat ensimmäisessä ja kahdeksannessa kerroksessa, jälkimmäisen hinta olisi 85.000 euroa korkeampi. Edellä esitettyyn viitaten voidaan huomauttaa, että suurempi merkitys huoneiston hintaan on jo sillä, että huoneisto on kaksi kerrosta korkeammalla, kuin sillä, missä rakennus sijaitsee.

Regressioanalyysin tuottama tieto on korrelaatiokertoimen ja selitysasteen perusteella uskottava. Koko mallin F-testin p-arvo on 0,000. Malli on tilastollisesti merkitsevä.

 Asunto-osakeyhtiöoikeudellinen näkökulma

Asunto-osakeyhtiöoikeus mahdollistaa eri perusteisiin nojaavan vastikkeiden keräämisen. Tyypillisesti vastikkeita kerätään huoneistojen pinta-alojen tai osakkeiden lukumäärän perusteella.Vastikeperusteesta säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3:4.1:ssa. Säännös edellyttää yhtiöjärjestyksessä määrättävän perusteesta, jolla yhtiövastiketta maksetaan, mutta mahdollistaa erilaisten maksuperusteiden soveltamisen.

Mikään ei estä esimerkiksi sellaisen konstruktion rakentamista yhtiöjärjestykseen, jossa huoneiston huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden määrä kasvaisi kerrosluvun funktiona huoneiston pinta-alan säilyessä ennallaan. Tällaisessa mallissa ylemmässä kerroksessa sijaitsevasta huoneistosta maksettaisiin suhteessa korkeampaa vastiketta kuin alimman kerroksen huoneistossa.

Malli on perusteltu ainakin siinä mielessä, että ylempien kerrosten asukkaat oletettavasti hyötyvät rakennuksen hissistä enemmän kuin pohjakerroksen asukkaat. Mallia vastaan voidaan esittää kritiikkiä: osakas maksaa ylemmässä kerroksessa sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista suhteessa enemmän kuin alemmassa kerroksessa sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista niitä hankkiessaan, ja siksi ei ole perusteltua edellyttää hänen maksavan vastiketta suhteessa enemmän.

Kritiikki on asunto-osakeyhtiöoikeudellisesti irrelevatti. Osakkeista maksetaan niiden myyjälle, vastikerahoituksella katetaan asunto-osakeyhtiön menot.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus - Leave a comment

Kerrostaloasuntohintojen selittävät tekijät. Tapaustutkimus Hyvinkäältä

Asuntomarkkinoille on tyypillistä kohteiden hintojen vaihtelu. Intuitiivisesti ilmiölle on useita selityksiä. Ymmärrämme kauppahintaan vaikuttavan asunnon sijainnin, iän ja kunnon.

Asuntojen hinnat ovat alttiit subjektiivisille mieltymyksille. Siksi asunnosta maksettava hinta on tietyssä mielessä aina oikea – ostaja ja myyjä löytävät kompromissin, jonka seurauksena kohteen omistaja vaihtuu. Akateeminen tutkimus palvelee yhteiskuntaa asuntomarkkinoiden hintavaihtelujen analyysilla. Analyysilla voidaan kuvata, millainen merkitys erilaisilla tekijöillä toteutuneissa kaupoissa on.

Hyvinkääläisten kaksioiden otosjoukko

Kuvaan tässä kirjoituksessa, miten eri tekijät selittävät kerrostaloasuntojen hintoja. Asuntokappojen analyysissa on asianmukaista käyttää kauppahintoja. Knuuti ja Lahti (2013) ovat tutkimuksessaan huomauttaneet, että kauppahintoihin kohdistuvalla analyysillä otetaan huomioon kaikki arvotekijät, jotka vaikuttavat kaupan osapuoliin. ”Arvo perustuu kaupantekohetkellä välittömästi toteutuneisiin ’arvostuksiin’.”

Tässä kirjoituksessa esitettävä tutkimus on rajattu jäljempänä kuvattavalla tavalla eikä esityksessä tuoda esiin kuin eräiden tekijöiden vaikutus toteutuneisiin kauppahintoihin.

Tutkimus tehtiin regressioanalyysillä. Siinä selittävinä muuttujina olivat sen talon rakennusvuosi, jossa kohde sijaitsee, ja huoneiston pinta-ala. Lisäksi analyysissä käytettiin dummy-muuttujina huoneiston kuntoa ja sijaintia. Tutkimusaineisto oli julkisesti saatavilla oleva tieto marraskuussa 2014 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tietokannasta.

Perusjoukon muodostivat Hyvinkäällä vuoden aikana tehdyt kerrostalokaksioita koskevat kaupat, joista oli saatavilla toisiinsa nähden vertailukelpoiset tiedot. Kriteerin täyttäviä kauppoja tehtiin 151.

Tutkimusprosessissa analysoitavien kohteiden joukkoa rajattiin osaltaan teknisistä syistä – analyysityökalulla voitiin analysoida vain rajallista muuttujien määrtää – ja osaltaan vääristymien välttämiseksi. Tarkastelun ulkopuolelle jätettiin poikkeuksellisen arvokas kohde: kauppahinta 294.750 euroa poikkesi yli 20 % seuraavaksi korkeimmasta hinnasta. Otoksen ulkopuolelle rajattiin systemaattisesti kohteet, jotka sijaitsevat kaupunginosissa, joissa tehtiin vähemmän kuin neljä kauppaa.

Lisäksi aineistosta rajattiin pois sen kaupunginosan kohteet, joissa kohteiden luonne ja arvo poikkesivat olennaisesti muusta tutkimusaineistosta. Arvokkaimmat kohteet sijaitsivat Tehtaalla. Siellä kohteet olivat yleisesti ottaen huomattavasti uudempia ja kalliimpia kuin aineistossa muuten. Alueella myytyjen kohteiden rakennusvuoden mediaani oli 2008, kun se lopullisessa otoksessa oli 1970. Tehtaan alueella tehtyjen kauppojen keskiarvohinta on 165.521 euroa ja hinnan mediaani on 183.000 euroa. Jälkimmäinen oli yli 80 % korkeampi kuin otoksen mediaani.

Otoksessa oli 117 kohdetta. Huoneistot sijaitsevat taloissa, joista vanhin on rakennettu vuonna 1946 ja uusin 2013. Otoksen kohteet sijaitsevat rakennuksissa, joiden rakennusvuoden mediaani oli edellä mainittu 1970. Huoneistojen pinta-alat vaihtelivat 33,5 neliömetristä 63,5 neliömetriin. Pinta-alojen keskiarvo oli 52,2 neliömetriä ja mediaani 52 neliömetriä.

Kohteiden kauppahinnat vaihtelevat merkittävästi. Edullisin kauppa oli tehty 30.000 eurolla ja kallein 245.140 eurolla. Hintojen keskiarvo oli 104.936 euroa ja mediaani 101.000 euroa.

Oheinen kuva ilmentää kohteiden hintoja talojen rakennusvuosien mukaan.

Regressioanalyysin tulokset

Regressioanalyysin perusteella otoksen kohteissa rakennusvuodella on jonkin verran merkitystä identtisten kohteiden välillä. Vuotta uudemman kohteen arvo oli 1.612 euroa korkeampi kuin vanhemman. Pienin arvo, jonka rakennusvuosi antoi vuoden 1946 kohteelle oli noin 48.800 euroa. Kyse ei välttämättä ollut lopullisesta kauppahinnasta, koska siihen vaikuttuvat muutkin tekijät.

Huoneiston pinta-ala vaikuttaa neliömetriä kohti vajaan 810 euroa. Pienimmässä kohteessa pinta-alan kokonaismerkitys oli 27.100 euroa ja suurimmassa peräti 102.400 euroa.

Regressioanalyysi tukee sitä “itsestään selvää” näkemystä, jonka mukaan kohde kannattaa myydä hyvässä kunnossa. Tyydyttävän huoneiston arvo oli 14.800 euroa alhaisempi kuin hyvän kohteen. Huonokuntoisen huoneiston arvo oli 24.400 euroa alhaisempi kuin hyväkuntoisen.

Analyysi viittaa siihen, että hyvinkääläisissä kohteissa kaupunginosa vaikuttaa paljon kohteen kauppahintaan. Otosjoukossa Keskustalla oli suurin merkitys kohteen hintaan. Paavolassa ja Talvisillassa sijaitsevien kohteiden arvo oli yli 50.000 euroa alhaisempi kuin vastaavan kohteen arvo Keskustassa olisi ollut. Vehkojalla vastaava luku oli lähes yhtä merkittävä. Kaupunginosista Parantola pääsi kauppahinnoissa lähimmäs Keskustaa, mutta hintaeroa näilläkin alueilla oli 8.700 euroa. Muiden kaupunginosien selittävä vaikutus suhteessa Keskustan kauppahintaan oli negatiivinen noin 20.000 eurosta 30.000 euroon.

Tutkimusprosessin aikana regressioanalyysin varhaisemmassa vaiheessa yhtenä dummy-muuttujana oli kohteessa oleva sauna. Yllättävää kyllä, saunalle ei kyetty osoittamaan uskottavaa merkitystä kauppahintaan. Koeanalyysi viittasi siihen, että melkein joka toinen kolikon heitto olisi tuottanut yhtä uskottavan merkityksen kauppahintaan kuin saunalle analyysilla saatiin. Eräässä koeanalyysissä saunan merkitys kohteen hintaan oli negatiivinen. Sauna-dummy-muuttuja päätettiin jättää tarkastelun ulkopuolelle.

Analyysin uskottavuus

Regressioanalyysin tuottaman tietoa voidaan pitää melko uskottavana. Analyysin tulosten korrelaatiokerroin oli 0,95 ja selitysaste 0,90. Koko mallin F-testin p-arvo on 0,000. Malli on tilastollisesti siten merkitsevä.

Kirjallisuutta

Toteutuneet kauppahinnat viimeisen 12 kk ajalta. – asuntojen.hintatiedot.fi/haku/?c=hyvinkää?cr=1&h=1&r=1&search=1&sf=4&so=a
Knuuti, Antti & Lahti, Pekka (2013): Susecon. Hakunilan kerrostaloasuntojen hinta-analyysi. Asiakasraportti. VTT-CR-XXXX-YY. 24.5.2013. VTT. – www.vtt.fi/files/sites/SUSECON/Hakunilan_kerrostaloasuntojen_hinta-analyysi_Knuuti_Lahti.pdf
KvantiMOTV (sine anno): Regressioanalyysi. – www.fsd.uta.fi/menetelmaopetus/regressio/analyysi.html
Mellin, Ilkka (2006): Tilastolliset menetelmät: Lineaarinen regressioanalyysi. – math.aalto.fi/opetus/sovtoda/oppikirja/Regranal.pdf
Salonen, Jaakko (2012): Mikä on p-arvo ja miten sitä mitataan? – blite.iki.fi/artikkelit/p-arvo/ [julk. 17.9.2012]
Taanila, Aki (2010): Lineaariset regressiomallit. – myy.haaga-helia.fi/~taaak/m/regressio.pdf [julk. 17.6.2010]

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
kiinteistötalous - Leave a comment

Oikeudellisen tosiseikan tunnistamisen ongelma

Ongelman luonne

Oikeudelliseen käytäntöön liittyvä filosofisesti kiinnostava kysymys koskee oikeudellisen tosiseikan tunnistamista. Tässä kirjoituksessa ilmaisulla viitataan tapahtumaan, jossa yksilö nimeää teon tai esineen oikeudellisella termillä: hän tunnistaa olion oikeudellisen työkalupakin tarjoamin välinein ja tämän tunnistuksen yhteydessä ikään kuin kiinnittää olioon juridisen kielipelin mukaisen nimilapun.

Kun spesifioimme maailmaan kuuluvia olioita erilaisiksi oikeudellisiksi tosiseikoiksi, meidän on mahdollista kutsua esimerkiksi tiettyä paperia ’sopimukseksi’ tai ’pöytäkirjaksi’ ja määrättyä tekoa ’kavallukseksi’ tai ’hiljaiseksi sopimiseksi’. Oikeudelliselle käytännölle on tunnusomaista, että siinä arkikielen ja -käytännön ilmiöt nimetään erikoisalan mukaisesti.

Oikeudellisia tosiseikkoja tunnistetaan niin lainkäytön yhteydessä kuin siviilioikeudellisissa sopimussuhteissa. Tämä ilmenee kuvitteellisesta esimerkistä, jossa työnantaja päättää henkilön työ- tai virkasuhteen siksi, että työntekijän käytös on herättänyt työpaikalla pahennusta.

Kyetäkseen toimimaan mainitulla tavalla työnantajan täytyy identifioida tilanteeseen liittyviä oikeudellisia tosiseikkoja ja tehdä niiden pohjalta päätelmät, jotka ovat oikeudellisen kielipelin mukaisia. Yhdenmuotoisuus oikeudenkäyntiin on ilmeinen: työnantaja ratkaisee, onko väitetty käyttäytyminen vastoin normia vai sen mukaista, arvioi tosiseikkoja oikeudellisesti ja kvalifioi eli tyypittää ne. Kvalifioinnissa työnantaja vertaa aktuaalisen tapauksen tosiasioita oikeudelliseen normiin.

Vaikka lainkäytön ja kuvatun kaltaisen, työ- tai virkasuhteen päättämistä sääntelevän normin tulkinnan välillä vallitsee paralleelisuus, akteilla on kiistatta eronsa. Olennainen ero koskee puolueetonta ratkaisijaa. Tuomioistuinmenettelyssä mitä keskeisin piirre on puolueettoman osapuolen rooli oikeudellisten tosiasioiden spesifioinnissa.

Esimerkiksi työsuhteen päättämistilanteessa työnantajan vaarana on kadottaa objektiivisen agentin rooli. Jos työnantaja ja työntekijä ajautuvat työsuhteen päättämistä edeltävässä prosessissa riitaisiksi vastapuoliksi, riidan osapuolena työnantaja ei näytä olevan eikä tosiasiallisesti ole neutraali toimija.

Lainsäätäjä ei pidä ongelmallisena sitä, että työnantaja saattaa kuvatun kaltaisten edellytysten vallitessa olla samanaikaisesti konfliktin osapuoli ja riidan ratkaisija. Tulkinta perustunee keskeiseen sopimusoikeudelliseen perusperiaatteeseen, jonka mukaan sopimukset tulee pitää, liittyvä varauma. Jos toinen sopimusosapuoli ei pysty täyttämään ehtoja, joihin hän sitoutuu sopimusta tehdessään, vastapuoli voi irrottautua sopimuksesta sen sisältämien ehtojen mukaisesti. Jos työntekijä ei täytä sopimusvelvoitteitaan, työnantajalla on oikeus turvautua sopimuksen päättämismenettelyyn.

Toinen keskeinen ero julkisen oikeuslaitoksen ja työnantajan harjoittaman oikeudellisen tosiseikan identifioinnin välillä koskee prosessin ”lopputuotetta”. Oikeusjärjestyksemme perustavimpia ideoita on, että vain laillinen tuomioistuin voi langettaa tuomion. Rangaistus on mahdollista langettaa julkisen oikeuslaitoksen puitteissa, koska rikos tehdään aina oikeusjärjestyksen subjektia eli valtiota vastaan.

Tässä katsannossa yksityisesti langetettava ”rangaistus” – esimerkiksi sellainen mahdollinen tulkinta, jossa työsuhteen päättäminen käsitetään työnantajan langettamaksi rangaistukseksi työntekijän moitittavasta käyttäytymisestä – identifioituu kostoksi, ei rangaistukseksi. Jos pidämme kiinni tästä lähtökohdasta, edellytämme työnantajalta työsuhteen päättämismenettelyssä sitä, ettei tämä sisällytä prosessiin minkäänlaista rangaistuskomponenttia.

Identifioinnin perusedellytys

Oikeudellisen faktan nimeäminen lainkäytön ja sopimusoikeudellisten suhteiden yhteydessäkin edellyttää, että näemme termillä ja todellisuuden tapahtumalla jotain yhteistä. Tällainen näkeminen ei ole yksinkertaista. Näkemiseen liittyvistä tosiasiallisista tapahtumista on hankala sanoa ylipäätänsä mitään, koska asioiden näkeminen samanlaisiksi ja yhtäläisiksi koskee – kuten Ludwig Wittgenstein huomauttaa – erittäin laajaa yhtenevyyksien variaatioita. Koska kyse on suunnattoman suuresta yhtäläisyyksien joukosta, meidän on vaikea tavoittaa samanlaiseksi näkemisen yleisiä piirteitä.

Pyrin seuraavaksi hahmottamaan ongelmaa, joka liittyy asioiden välisen samanlaisuuden tunnistamiseen. Luonnostelen käsitystäni oikeudellisen olion identifioimisesta Wittgensteinin eräiden huomautusten pohjalta.

Kuvitelkaamme, että keskustellessaan kanssani jostain aiheesta ystäväni käyttää ilmaisuja ’henkinen ponnistus’ ja ’ruumiillinen ponnistus’. Kysyn ystävältäni, minkä vuoksi hän nimittää erilaisia kokemuksiaan ponnistuksiksi.

Hän vastaa niillä olevan jokin yhteinen elementti. Pyydän selvennystä: Mitä yhteistä henkisellä ja ruumiillisella ponnistuksella on? Ystäväni vastaa, ettei hän tiedä, mutta jatkaa niiden välillä ilmeisesti vallitsevan jonkin yhtäläisyyden.

Vastaus näyttää sisältävän ainoastaan vertailun, jossa yhtä tapausta verrataan sellaiseen, josta tapaisimme sanoa, että ”kahdella kokemuksella on jotakin yhteistä”. Koska ystäväni sanoo kahdella kokemuksella ponnistuksesta olevan jotain yhteistä, ”nämä olivat vain sanoja, joilla ilmaistaan, että kokemukset olivat samanlaisia. Ei siis ollut mikään selitys sanoa, että yhtäläisyys oli yhteisen elementin esiintyminen.” (Wittgenstein)

Wittgenstein kysyy, täytyykö meidän sanoa meillä olevan yhtäläisyyden tunne myös, kun vertaamme toisiinsa kahta kokemusta, ja juuri tällä perusteella käytämme molemmissa tapauksissa samaa sanaa.

On mahdollista, että tietyissä tilanteissa ihminen tuntee jonkinlaista yhtäläisyyttä asioiden välillä. Sellainen voi ensinnäkin olla ”juuri-ja-juuri-erottamisen” kokemus: ihminen näkee kaksi liki yhtä pitkää esinettä tai kaksi väriä, jotka ovat miltei samanlaisia – hän erottaa ”juuri ja juuri” vertailukohteen toisistaan. Tällaiseen vertaamiseen liittyvää kokemusta ei voi luonnehtia yksinomaan tunteeksi. Kokemuksen olennainen elementti ilmenee käytännössä, toiminnassa: asioita toisiinsa vertaavan katse häilyy kahden kohteen välillä, hän kiinnittää katseensa tarkoituksellisesti välillä toiseen ja sitten taas toiseen esineeseen, hän saattaa lausua epäilyä ilmaisevia sanoja, pudistaa päätään jne.

Toinen esimerkki asioiden välisen yhtäläisyyden kokemuksesta on tapaus, jossa ihmisellä ei ole minkäänlaista ongelmaa tehdä eroa kahden olion välillä. Tällaisen kielipelin mukaisesti voisin lausua haluavani, ”että tässä yhdenväristen kukkien penkissä on kahta lajia kukkia, jotta välttäisimme voimakkaan kontrastin”. Selvän erottamisen kokemukselle on tyypillistä, että katse siirtyy helposti esineestä toiseen.

Kolmas tapaus yhtäläisyyden kokemusten perheessä on tilanne, jossa havaitsen yhtäläisyyttä, vaikkakaan en pysty ilmaisemaan sitä välittömästi. Kuunnellessani musiikkiteemaa voisin lausua: ”En näe vielä, miten tämä on teeman muunnelma, mutta huomaan tietyn yhtäläisyyden.” Joissain muunnelman kohdissa saattaisin kokea tietäväni, missä kohdassa teemaa kuljen. Kokemus voisi ilmetä kenties niin, että kuvittelen teeman tiettyjä kuvioita, näen ne kirjoitettuna mielessäni tai osoitan niitä partituurista.

Kokemus yhtäläisyydestä näyttää liittyvän läheisesti kokemukseen erilaisuudesta. Voisimme ajatella, että kahden värin muistuttaessa toisiaan kokisin yhtäläisyyden siinä, että huomaan värien välillä olevan yhtäläisyyttä.

Tässä mahdollisesta kokemuksesta huolimatta saattaisin kysyä, muistuttaako sinivihreä keltavihreää vai ei. Määrätyissä tilanteissa kenties sanoisin niiden olevan samanlaisia, toisissa tilanteissa täysin erilaisia.

Jos tarkastelisin värin muuttumista sinivihreästä vihreäksi ja edelleen keltavihreäksi, keltaiseksi ja oranssiksi, ehkä lausuisin: ”Muutos sinivihreästä keltavihreäksi kestää vain vähän aikaa, koska nämä värit muistuttavat toisiaan.”

Tämän toteaminen ei kuitenkaan ole yksinkertaista. Voidakseni sanoa jotain tällaista, minulla on nähtävästi oltava jonkinlainen kokemus yhtäläisyydestä. Tällainen kokemus voisi olla, että nähdessäni kyseiset värit kutsuisin niitä molempia vihreäksi – aivan kuten voisin sanoa ”siniseksi” sekä vaaleansinistä että tummansinistä. Kun joku kysyisi minulta, miksi minä teen niin, en ehkä sanoisi niiden välillä olevan yhtäläisyyttä. Kenties sanoisinkin: ”Koska tämäkin on sinistä.”

”Mitä sitten vastaisimme kysymykseen ’Mitä yhteistä on vaaleansinisellä ja tummansinisellä?’? Ensi silmäyksellä vastaus näyttää ilmeiseltä: ’Ne ovat molemmat värisävyjä.’ Tämä on kuitenkin todellisuudessa tautologia. Kysykäämme siis: ’Mitä yhteistä on näillä väreillä, joita osoitan?’ (Oleta, että toinen on vaaleansininen, toinen tummansininen.) Vastauksen tähän pitäisi oikeastaan kuulua ’En tiedä, mitä peliä pelaat’. Tästä pelistä riippuu, pitäisikö minun sanoa, että näillä on jotakin yhteistä, ja mitä yhteistä niillä on.” (Wittgenstein)

Wittgensteinin huomautus viittaa ”interpersoonallisen toiminnan” tiettyjen taustaedellytysten välttämättömyyteen. Ihmisten välinen kanssakäyminen ja kaikki aito kommunikaatio edellyttävät, että ihmiset ymmärtävät toisiaan. Ymmärtääkseen toisiaan ihmisten on pelattava samaa peliä toistensa kanssa. Jos he pelaavat tahallisesti tai tahattomasti eri pelejä, heidän esittämänsä väitteet yhteiseksi oletetusta keskusteluaiheesta eivät tosiasiallisesti kohtaa toisiaan. Keskustelijat puhuvat eri asioista.

Jos keskustelija ajautuisi tiettyyn epävarmuuteen keskustelukumppaninsa sanojen merkityksen suhteen, hänen olisi huomautettava ystävälleen: ”En tiedä, mitä peliä sinä pelaat.” Saadessaan tämän jälkeen mahdollisen täsmennyksen keskustelija voisi ymmärtää, millaista vastausta häneltä odotetaan.

Asetelma kohdataan tilanteissa, joihin liittyy oikeudellista harkintaa.

Tosiasian tunnistaminen

Kuvitelkaamme työyhteisön tilanne, jossa työntekijä on nimitellyt halventavasti toista. Asian tultua julki työnantaja pohtii, onko tapahtumalla ja oikeuskäytännössä mahdollisesti tunnetulla esimerkillä alaisen nimittelystä yhteistä piirrettä. Työnantaja voisi kysyä: Mitä yhteistä näillä asiattoman käyttäytymisen tapauksilla on?

Edellä siteeratun Wittgensteinin esittämän esimerkin mukaisesti kysymykseen voisi olla helppo vastata: molemmissa tapauksissa työntekijä on käyttäytynyt työpaikalla asiattomasti. Identifioituaan työyhteisönsä tapauksen oikeuskäytännössä tunnettuun tapaukseen työnantaja voisi ryhtyä toimiin, joihin oikeuskäytännöstä löytyvässä esimerkkitapauksessa tartuttiin.

Ajatuskulku näyttää johdonmukaiselta. Loogiselta muodoltaan se on kuitenkin tautologia. Työnantaja olisi valinnut lähtökohdakseen oletuksen, jossa aktuaalisen elämän toiminta määritellään termillä ’asiaton käytös’. Kun tästä identifioinnista tulee toiminnan taustaoletus, johtopäätös on niin sanoakseni lyöty ennalta lukkoon: työnantaja pitäisi tilanteessa oikeina juuri niitä siirtoja, joita oikeuskäytännössä tunnetussa tapauksessa olisi tehty.

Toisaalta työnantajan ei tarvitse toimia näin. Pohtiessaan työyhteisön ongelmatilannetta hän voi verrata käsillä olevaa tapausta ja oikeuskäytännössä tunnettua tapausta toisiinsa ja yhtä hyvin kysyä: Mitä yhteistä näillä tapauksilla on?

Voidakseen vastata tähän työnantajan tulisi täsmentää, millaisessa viitekehyksessä hän tapauksia tarkastelee, toisin sanoen: Mitä peliä hän pelaa? Tällöin hän ei ottaisi annettuna työsuhteen päättämisen kielipeliä. Samalla hän välttäisi asetelman, jossa ennakkoon valittu kielipeli sanelisi mahdollisten ratkaisuvaihtoehtojen logiikan.

Välttääksemme tautologian apunamme teon tai asian spesifioinnissa on tietoisuus oikeudellisen käytännön luonteesta. Voimme välttyä joutumasta ulkoisesti annetun toimintalogiikan pihteihin käsittäessämme, että siviilioikeuden parissa olemme tekemisissä ulkoisesti ja sisäisesti kontingentin eli ei-välttämättömän todellisuuden kanssa.

Koko oikeusjärjestelmämme on ulkonaisesti kontingentti: se on ainakin periaatteessa mahdollista korvata millä tahansa muulla järjestelmällä. Toiseksi järjestelmä on sisäisesti kontingentti. Tämä ilmenee erityisesti siviilioikeuden alueella. Siviilioikeus sallii yleisesti ottaen lakiin nojaavan ratkaisun tekijälle ja sopimusosapuolille melko paljon liikkumavaraa. Oikeussysteemi kertoo hyväksyttävät siirrot, mutta ei välttämättä sanele, millainen siirto missäkin pelin vaiheessa on oikea.

Järjestelmä ei edellytä välttämättömiä siirtoja aina sellaisessakaan tilanteessa, jossa oikeudelliset tosiasiat ovat kiistattomat. Piirre ilmenee oikeusnormeissa käytetyissä ilmauksissa, kuten ”voidaan” ja ”saa”.

Esimerkiksi työ- ja virkasuhteen päättämistä koskevat normit ovat lainsäädännössämme kauttaaltaan kontingentteja. Oikeusnormi antaa päätöksentekijälle harkintavaltaa eikä sido häntä tiettyyn loogisesti välttämättömään ratkaisuun. Toisaalta oikeuskäytännöstä löydettävät esimerkkitapaukset tai muut tulkintaa tavanomaisesti ohjaavat lähteet eivät muodosta ehdotonta koodeksia, joka pakottaisi päätöksentekijän seuraamaan esimerkeissä kuvattuja tai suositeltuja ratkaisumalleja.

Vaikka aktuaalisessa tilanteessa esimerkiksi työsopimuslain mukaiset välttämättömät edellytykset työsopimuksen irtisanomiseen tai purkamiseen olisivat kiistattomasti olemassa, mikään tekijä ei normihierarkiassa saati oikeuskäytännössä sanele työnantajalle, millainen ratkaisu hänen täytyy tehdä.

Jos oikeusjärjestelmä on sisäisesti kontingentti, kussakin yksittäistapauksessa, jossa harkittavana on työ- tai virkasuhteen päättäminen, filosofisesti kiinnostava kysymys koskee pelattavan pelin luonnetta. Peli sanelee sen, millaiseksi oikeudelliseksi tosiseikaksi päätöksentekijä spesifioi aktuaalisen maailman olion. Kun työnantaja päätyy johonkin ratkaisuun, vastaus kysymykseen pelattavasta pelistä ei kuulu: työnantaja pelaa työsopimuslain tai valtion virkamieslain mukaista peliä. Tällainen vastaus ei kerro mitään tosiasiallisen pelin eikä lain pohjalta tehdyn ratkaisun pintatasoa syvemmästä luonteesta.

Kaikki työ- ja virkasuhteen päättämis- ja jatkamispelissä tehtävät sääntöjen mukaiset siirrot ovat periaatteessa yhtä mahdollisia ja yhtä luvallisia. Tämä johtaa kysymään: Jos laki ja oikeuskäytäntö eivät aseta loogista sitovuutta, jonka nojalla saman tyyppisissä tapauksissa tulee tehdä samankaltaiset ratkaisut, miksi oikeuskäytännössä usein kuitenkin päädytään saman tyyppisissä tapauksissa samansuuntaisiin ratkaisuihin?

Elämänmuoto kielen perustana

Elämänmuoto muodostaa perustan kielellisten ilmaisujen merkitykselle. Elämänmuodossa noudatetaan sen itsensä sanelemaa loogista kielioppia. Asian voi ilmaista toisinkin. Keskeinen tekijä päätöksenteossa, joka nojaa oikeusnormeihin (ja oikeuskäytäntöön), ovat ratkaisun taustaoletukset.

Wittgenstein pohjustaa kysymystä taustajärjestelmän vaikutuksesta samanlaisuuden ja erilaisuuden väliseen problematiikkaan seuraavasti:

“Kuvittele seuraava peli: A näyttää B:lle erilaisia väritäpliä ja kysyy häneltä, mikä niissä on yhteistä. B:n on vastattava osoittamalla määrättyä perusväriä. Jos A siis osoittaa vaaleanpunaista ja oranssia, B:n on osoitettava puhdasta punaista… Jos A näyttäisi B:lle tässä pelissä vaaleansinisen ja tummansinisen täplän ja kysyisi, mikä niissä on yhteistä, vastauksesta ei olisi mitään epäilyjä. Jos hän osoittaisi sitten puhdasta punaista ja puhdasta vihreää, vastaus olisi, että niillä ei ole mitään yhteistä.”

Peli vaikuttaa selvältä. Ymmärrämme, kuinka sitä pelataan. Voimme kuitenkin kuvitella olot, joissa sanoisimme punaisella ja vihreällä olevan jotain yhteistä. Esimerkiksi jossain kulttuurissa voitaisiin käyttää yhteistä nimeä vihreälle ja punaiselle, toista nimeä keltaiselle ja siniselle. Kulttuurissa voisi olla kaksi kastia, joista patriisikastiin kuuluvat pukeutuisivat punaisiin ja vihreisiin vaatteisiin, plebeijikastiin lukeutuvat sinisiin ja keltaisiin. Ensimmäisiin väreihin viitattaisiin patriisiväreinä, jälkimmäisiin plebeijiväreinä. Kun tällaisessa kulttuurissa elävältä kysyttäisiin, mitä yhteistä punaisella ja vihreällä on, hän ei epäröisi vastata niiden molempien olevan patriisivärejä.

”Voisimme myös helposti kuvitella kielen (ja tämä merkitsee taas kulttuurin kuvittelemista), jossa ei olisi mitään yhteistä ilmaisua vaaleansiniselle ja tummansiniselle – jossa vaikkapa edellistä kutsuttaisiin ’Cambridgeksi’ ja jälkimmäistä ’Oxfordiksi’. Jos kysyt tämän heimon jäseneltä, mitä Cambridgella ja Oxfordilla on yhteistä, hän olisi valmis sanomaan ’Ei mitään’.” (Wittgenstein)

Viitatessani kahteen värinäytteeseen voisin käyttää selitystä, jonka mukaan tarkoitan ’sinisellä’ sitä, mikä kahdelle värille on yhteistä. Kuinka ystäväni voisi ymmärtää selityksen? Pyytäessäni häntä tuomaan minulle sinisen esineen hän ei välttämättä täyttäisikään toivettani. Hän saattaisi tuoda punaisen esineen. Olisimme tällöin – kuten Wittgenstein toteaa – ”taipuvaisia sanomaan: ’Hän näyttää huomaavan jonkinlaisen yhtäläisyyden hänelle näyttämiemme värinäytteiden ja tuon punaisen esineen välillä.’”

Esimerkit viittaavat siihen paradigmaattiseen piirteeseen, joka tavataan myös kaikessa oikeudellisessa spesifioinnissa ja tulkinnassa: riippuen kulloisestakin viitekehyksestä saatamme nähdä asioiden väliset suhteet eri tavoin, jopa täysin vastakkaisesti. Tietyssä tilanteessa voisimme sanoa, että työntekijän toiminta työpaikalla muodostaa asiallisen ja painavan perusteen irtisanoa työsuhde. Jossain oloissa sanoisimme toiminnan muodostavan erittäin painavan syyn purkaa työsuhde heti päättyväksi. Samojen tosiasioiden pohjalta voisimme toisaalta myös sanoa, että asiallisen ja painavan irtisanomisen peruste ei täyty tai että erittäin painavaa syytä purkaa työsuhde ei ole.

Vaikka edessämme ovat täsmälleen samat ”pelkät faktat”, saatamme tulkita todellisuuden oliot päinvastaisesti. Näyttääkin ilmeiseltä, että oikeudellinen tulkinta nojaa kokonaisuudessaan tulkintakehykseen, joka on oikeussääntöjä laajempi. Sitä voitaneen kutsua oikeudelliseksi elämänmuodoksi.

Kirjallisuus

Ludwig Wittgenstein: Sininen ja ruskea kirja. Filosofisten tutkimusten esitutkimuksia (1933-1935). Suom. Heikki Nyman. Toinen painos. Werner Söderström Osakeyhtiö. Porvoo – Helsinki – Juva.

Kirjoitus on editoitu versio kotisivullani 2006 julkaisemastani kirjoituksesta Oikeudellisen tosiseikan tunnistamisen filosofinen ongelma.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
oikeusfilosofia - Leave a comment

Syyttömyysolettama

YLE julkaisi äskettäin ensimmäisen osan tuomarikunnalle osoitetun kyselyn tuloksista. Tuloksista kerrottiin viestimen julkaisuissa. Jutuissa nostettiin yhdeksi kärjeksi se, että joidenkin tuomareiden mukaan syyllisiä jää tuomitsematta syyttäjien ammattitaidottomuuden vuoksi.

YLE tiedusteli valtakunnansyyttäjä Matti Nissisen näkemystä tuloksesta. Hän esitti kriittisen huomautuksen: Suomessa on syyttömyysolettama. Mistä tiedetään, että joku on syyllinen, vaikka henkilöä ei ole tuomittu syylliseksi?

On hankala ottaa asiaan kantaa, kun tiedossa ei ole YLEn teettämän kyselyn kysymyksen täsmällinen muotoilu eivätkä mahdolliset vastausvaihtoehdot.

Oletetaan, että tuomarikunnassa vallitsee kyselyn tuloksissa mainittu käsitys. Näyttää paradoksaalisesti siltä, että tuomarit tietävät totuuden käsiteltävänään olevassa asiassa, mutta eivät tuomitse tietonsa mukaan. He tuomitsevat sen mukaan, mitä asiassa on esitetty – miltä asia näyttää. Tämä johtaa kysymään, onko oikeusprosessi muodollisesti oikeanlainen, jos ammattitaidottomina pidettävistä lakimiehistä johtuu se, että oikeus ei voita.

Toisaalta voidaan esittää kysymys: Jos tuomari tietää, että henkilö on syyllinen, rikkooko tuomari valansa tai vakuutuksensa (A 1183/1987) antaessaan tieten väärän tuomion?

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
oikeuskäytäntö - Leave a comment

Asunto-osakeyhtiön järjestyssääntöjen ulottuvuus

Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009, AOYL) ei säännellä, mitä asunto-osakeyhtiön järjestyssäännöillä voidaan määrätä. Niiden tarkoitus ja sisältö avautuvat asiayhteydestä, jossa sääntöihin AOYL:ssa viitataan: osakehuoneiston haltuunottoon, josta säädetään 8:2:ssa. Asiayhteydestä johtuen asunto-osakeyhtiön järjestyssääntöjen laillisuuden ja rajat määrittää viime kädessä se, antaako säännön rikkominen asiallisen ja riittävän perusteen ottaa osakehuoneisto yhtiön haltuun.

Oikeuskäytännön valossa järjestyssäännöillä ei voida estää normaalia asumista.  Järjestyssääntöihin liittyvän oikeudellisen seuraamuksen soveltaminen edellyttää, että osakas tai huoneiston käyttäjä rikkoo säännöissä tarkoitettavaa kieltoa olennaisesti. Olennaisuus tarkoittaa esimerkiksi toistuvuutta ja objektiivista haittaa. Harvoin toistuva tai vähäinen haitta ei oikeuta soveltamaan seuraamusta.

Haitan arviointi perustuu objektiivisiin kriteereihin, ei yksittäisen osakkaan tai osakkaiden subjektiivisiin käsityksiin siitä, mitä häiritsevä elämä on tai mikä järjestyksen kannalta asunto-osakeyhtiössä on tarpeen.

Objektiivisuuden vaatimus asettaa mielenkiintoiseen valoon sellaisten asunto-osakeyhtiöiden järjestyssäännöt, jotka ovat toistensa suhteen ristiriidassa. Jos yksittäisen asunto-osakeyhtiön piha-alueella saa esimerkiksi pelata pallopelejä, mutta toisen asunto-osakeyhtiön piha-alueella vastaava leikki on kielletty, harkinta ei perustu yksinomaan objektiivisiin kriteereihin.

Lasten pelaamisen pihalla kieltävän järjestyssäännön taustalla täytyy silloin vaikuttaa erityinen syy. Erityisen syyn täytyy olla niin merkityksellinen, että sen perusteella lasten leikki voidaan rinnastaa esimerkiksi siihen, että osakas jättää puolen vuoden vastikkeet maksamatta tai huoneistossa vietetään viikonloppuisin toistuvasti häiritsevää elämää.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus - 2 Comments

Mihin saakka asunto-osakeyhtiön hallituksen toimikausi jatkuu?

KKO on ottanut ratkaisussa 2013:74 kantaa kysymykseen, kuinka pitkään asunto-osakeyhtiön hallituksen toimikausi jatkuu, jos yhtiössä ei pidetä sääntömääräistä tai ylimääräistä yhtiökokousta.

Kaksi henkilöä oli valittu erään asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseniksi 27.11.2009. Yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella heidän toimikautensa oli määrä päättyä, kun vaalia seuraava varsinainen yhtiökokous päättyi. Varsinainen yhtiökokous oli yhtiöjärjestyksen mukaan pidettävä kuuden kuukauden kuluessa kalenterivuoden päättymisestä. Seuraava yhtiökokous pidettiin kuitenkin vasta 28.9.2011. Toinen hallituksen jäsenistä kutsui sen koolle.

Oikeuskysymys ja sovellettava laki

Oikeudellinen kysymys jutussa oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa 28.9.2011 tehtyjen päätösten mitättömyys. KKO:n arvioitavana oli kokouksen koolle kutsumiseen liittyvän menettelytavan vaikutus kokouksessa tehtyihin päätöksiin. Koska tapaus ajoittui asunto-osakeyhtiölainsäädännön uudistamisen aikaan, jutussa sovellettiin 1.7.2010 kumottua asunto-osakeyhtiölakia (809/1991, VAOYL) siltä osin kuin kyse oli 27.11.2009 pidetyn yhtiökokouksessa valitun hallituksen toimikaudesta. Toimivalta yhtiökokouksen koolle kutsumiseksi puolestaan määräytyi 1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) mukaan.

KKO:n mukaan AOYL 6:18.1 edellyttää, että hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Menettely on ensisijainen. Muu toimija voi kutsua kokouksen koolle ainoastaan määrättyjen edellytysten vallitessa. Tällainen oikeus perustuu yleensä aluehallintoviraston päätökseen. Jos kokousta ei kutsuta koolle, vaikka niin pitäisi tehdä, mainitun pykälän 2 momentin mukaan aluehallintoviraston on oikeutettava hallituksen jäsen, isännöitsijä, tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakas kutsumaan kokous koolle.

Jos hallituksen jäsenellä on syytä olettaa olevansa hallituksen viimeinen jäsen, hänellä on AOYL 6:18.1:n mukaan oikeus kutsua koolle yhtiökokous. Sääntelyn perusteella on ilmeistä, että hallituksen yksi jäsen voi pätevästi kutsua yhtiökokouksen koolle vain silloin, kun ”hänellä on perustellusti syy olettaa, ettei hallituksessa ole enää muita jäseniä”. KKO:n mukaan kyse on poikkeussäännöstä, jota on yleensä tulkittava suppeasti.

Hallitus jatkoi tehtävässään

KKO katsoi VAOYL 50.2 §:än viitaten, että hallituksen toimikausi perustui yhtiöjärjestyksen määräykseen. Yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaan toimikausi päättyi vaalia ensin seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Hallituksen jäsenet oli määrä valita varsinaisessa yhtiökokouksessa. KKO:n mukaan yhtiöjärjestyksen määräystä ei tule tulkita sen sanamuodon vastaisesti. Siten hallituksen toimikausi ei päättynyt silloin, kun varsinainen yhtiökokous olisi lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan täytynyt viimeistään pitää.

KKO:n mukaan 27.11.2009 valittu hallitus oli edelleen toimessa, kun toinen osakas kutsui yhtiökokouksen koolle. Hallitus oli toimivaltainen kutsumaan koolle seuraavan yhtiökokouksen – hallituksen jäsenellä ei ollut tähän yksin oikeutta ilman aluehallintoviraston antamaa oikeutusta. KKO:n johtopäätöksen mukaan yhtiökokousta 28.9.2011 järjestettäessä oli olennaisesti rikottu yhtiökokouksen koolle kutsumista koskevia säännöksiä. Näin ollen yhtiökokouksen päätökset olivat AOYL 23:2.1,1:n perusteella mitättömät.

Asunto-osakeyhtiöoikeudellisen käytännön kannalta jutussa on merkityksellistä, että KKO:n tulkinnan mukaan hallitus jatkaa toimessa, jos yhtiökokous jää pitämättä.

Posted by Markus Malk

Bloggaaja on tekniikan tohtori, jonka Aalto-yliopistossa hyväksytty talous- ja kiinteistöoikeuden alaan kuuluva väitöskirja käsittelee hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vastuusta.
asunto-osakeyhtiöoikeus - Leave a comment